Būvniecības kontrole: mērķi un procedūra

Mūsdienās diemžēl bieži sastopamas situācijas, kad darbuzņēmējs pārkāpj objekta piegādes termiņu, ievērojami pārsniedz tāmi, kas paredzēts tāmē, vai pat būvē, pārkāpjot visus standartus. No šādām problēmām var izvairīties, ja darbuzņēmējam tiek veikta stingra būvniecības kontrole un katrā darbībā tiek analizēta tā darbība. Šim nolūkam ir īpašas organizācijas, kuru speciālisti labi pārzina visas likumdošanas un būvniecības nianses. Pateicoties viņu kontrolei, jūs varat būt pārliecināti, ka viss darbs tiek veikts laikā un saskaņā ar visiem izveidotajiem noteikumiem. Kam ir tiesības veikt būvniecības kontroli, kādus mērķus viņš tiecas un kādā secībā veic? Mēs atbildam uz visiem vissvarīgākajiem jautājumiem.

Kāds ir tiesiskais regulējums ēku kontrolei?

Būvniecības kontrole ēku celtniecības laikā, to rekonstrukcijā un kapitālajā remontā ir priekšnoteikums darba veikšanai un veikšanai. Likumdošanas līmenī būvniecības kontroli reglamentē Art. Krievijas Federācijas 53 Pilsētplānošanas kodekss. Likums uzliek par pienākumu veikt būvniecības kontroli, bet dod tiesības izvēlēties tas, kurš to veiks. To var izdarīt pasūtītājs, darbuzņēmējs vai trešā organizācija. Krievijas Federācijas Civilkodekss (749. pants) precīzi ļauj būvdarbu pasūtītājam deleģēt kontroli pār trešo personu organizāciju (juridisku personu vai privātu uzņēmēju), kurai izvirza vairākas prasības. Noteikumos par būvniecības kontroli (2010. gada 21. jūnija Nr. 468) aprakstītas visas nianses, kas jāievēro.

Izrādās, ka būvniecības kontrole ir viss pasākumu komplekss, kura mērķis ir precīzi ievērot tāmi un termiņus ēka un ēku rekonstrukcija. Tāpat būvniecības kontrolē tiek pārbaudīts, vai darbuzņēmējs izmanto tāmi, kas aprakstīti aprakstā, nepārkāpj būvnormatīvus un cik labi veic visus darbus.

Klients var pats veikt būvniecības kontroli (šeit drīzāk ir lietderīgi runāt par tehnisko kontroli), taču tas prasa pamatīgas zināšanas, tāpēc bieži kontrole par darbuzņēmēja darbu gulstas uz darbuzņēmēju. Tas ir noteikts būvniecības līguma dokumentos, kurus klients paraksta ar viņu. Klientam ir ērti, ja kontrolei nav nepieciešams nolīgt kādu citu, bet vai šī pieeja ir izdevīga? Negodīgs darbuzņēmējs, faktiski saņemot neierobežotu kontroli, var aizstāt dārgus materiālus ar lētākiem, iesaistīties tāmē, kuru ir grūti pārbaudīt, pārvērtēt darba un būvmateriālu daudzumu - ir daudz shēmu, lai iegūtu papildu labumus. Dažās līgumslēdzējas organizācijas lielāko daļu peļņas gūst no šādiem ne tik godīgiem avotiem. Protams, būvdarbu kontrole, ko veic pats būvuzņēmējs, slēps šādas krāpšanas.

Neatkarīga organizācija, kas var veikt arī būvniecības kontroli, ļaus klientam ietaupīt apmēram 15% no aprēķinātajām darbu izmaksām.Jā, jums būs jānoslēdz papildu līgumi un jāapmaksā trešās puses darbu izmaksas, taču pat ja klienta saņemtie ieguvumi ir acīmredzami. Tāpēc šodien ir ierasts nolīgt neatkarīgas organizācijas būvniecības kontrolei.

Kādi ir ēkas vadības mērķi?

Būvniecības kontroles pakalpojumi ietver visa veida darbu visaptverošas pārbaudes. Ziņojumā norādīts, ka tiek ievēroti visi normatīvie akti, un ēkas celtniecībai ir noteikti termiņi un izmaksas.

Būvdarbu kontroles mērķi ir šādi:

• būvdarbu kvalitātes nodrošināšana. Darbuzņēmēja pieļautās kļūdas dažādos ēku celtniecības posmos var ietekmēt turpmāko darbību (kropļojumi, plūdi, noplūdes un citas ne īpaši patīkamas sekas). Ir vērts atzīmēt, ka darbuzņēmējs dažreiz tehnoloģijās pieļauj kļūdas nevis nolūkā, bet gan kompetences trūkuma dēļ. Lai kā arī būtu, ir nepieciešama būvniecības kontrole, lai savlaicīgi noteiktu darba tehnoloģijas pārkāpuma faktu un to labotu;
• to materiālu izmantošanas nodrošināšana, kurus paredz tāme. Ir labi zināma shēma, kad materiāls tiek norādīts aplēsē kvalitatīvāk un dārgāk, un slepeni no klienta tiek nopirkts lētāks un lētāks analogs. Ir skaidrs, ka šāda aizstāšana var izraisīt ēku ekspluatācijas īpašību, vides standartu pasliktināšanos un radīt ļoti lielas problēmas nākotnē, nemaz nerunājot par to, ka attīstītājs zaudē ievērojamu naudas summu. Būvuzraudzībā tiek pārbaudīts, vai tiek izmantoti materiāli un konstrukcijas, kas norādīti tāmē;
• izmaksu kontrole. Darbuzņēmējs var pārmaksāt celtniecības materiāli vai ievadiet kaut ko nevajadzīgu, radot izstrādātājam iespaidīgas un nepamatotas izmaksas. Būvniecības kontrole pārbauda budžeta pareizību un savlaicīgi atklāj speciāli vai netīšām pieļautas kļūdas;
• termiņu ievērošana kā viss darbs, tā arī atsevišķi posmi.

Izmantojot būvniecības kontroles pakalpojumus, klients var būt pārliecināts, ka visi darbi tiks pabeigti darbuzņēmēja noteiktajā laikā, un izveidotā konstrukcija atbildīs visām likuma prasībām, kas ļaus izvairīties no problēmām ar Rostekhnadzor. Turklāt ir arī būvniecības kontrole ievērojams izmaksu ietaupījums, jo darbuzņēmējam nebūs iespējas dažus materiālus aizstāt ar citiem vai apzināti palielināt tāmes izmaksas. Dažos gadījumos ietaupījumi sasniedz neticami 30-50%. Turklāt būs iespējams izvairīties no tādām problēmām kā ēkas apmešanās vai sabrukšana, plaisu parādīšanās un citas nepatikšanas. Kontrolējošā organizācija šajā gadījumā pilda starpnieka revidenta lomu.

Kur ir nepieciešama būvniecības kontrole?

Saskaņā ar likumdošanas dokumentiem būvniecības kontroles joma ir ēku un būvju būvniecība, rekonstrukcija un kapitālais remonts. Ir lietderīgi un nepieciešams piemērot būvniecības kontroli, kad runa ir par šādiem objektiem:

• dzīvojamās ēkas un kompleksi;
• iepirkšanās un izklaides centri un biznesa centri;
• Viesnīcas
• rūpniecības ēkas;
• kultūras mantojuma vietas.

Kurai organizācijai var uzticēt ēku kontroli?

Būvējamo ēku drošība galvenokārt ir atkarīga no pārbaudes organizācijas kvalifikācijas. Lai juridiska persona vai individuāls uzņēmējs varētu iesaistīties šādās darbībās, viņam jāsaņem atļauja no pašregulācijas organizācijas (SRO). Tā izvirzīto prasību saraksts ir diezgan iespaidīgs, kas nav pārsteidzoši.

Ja tiek apgalvots, ka būvniecības kontroli veic juridiska persona, tad darbiniekiem jābūt vismaz 7 darbiniekiem, ieskaitot vismaz 2 vadītājus. Atsevišķiem uzņēmējiem darbinieku skaits ir mazāks par 5 cilvēkiem.Organizācijas darbiniekiem, kas veic būvniecības kontroli, vajadzētu būt vairākiem šauriem speciālistiem, ieskaitot projektēšanas inženieris, mērnieks, arhitekts, mērnieks, ventilācijas sistēmu, santehnikas un elektrisko darbu speciālisti. Vadītājam jābūt ar universitātes grādu un vismaz 7 gadu pieredzi būvniecības nozarē.

Kādi ir vadītāja pienākumi?

Uzraudzības process ir sarežģīts daudzpakāpju darbs. Jo ātrāk jūs to sākat, jo lielākas iespējas iegūt spēcīgu un augstas kvalitātes ēku. Šī iemesla dēļ ir svarīgi sazināties ar speciālistiem sākotnējā būvniecības posmā, plānošanas posmā un pabeigt pārbaudi pēc objekta nodošanas ekspluatācijā. Darbs sākas tikai pēc visu nosacījumu apspriešanas un klienta parakstīta līguma, kas norāda gan klienta, gan pārbaudes organizācijas tiesības un pienākumus. Visas pārbaudes veic profesionāļu grupa, no kurām katra specializējas noteiktā jomā, vai viens inženieris - daudz kas ir atkarīgs no darba apjoma un specifikas.

Uzņēmuma, kas veic būvniecības kontroli, pienākumos ietilpst:

• projekta dokumentācijas pārbaude un atbilstība tā standartiem;
• aprēķinu pārbaude;
• darba grafika ievērošanas uzraudzība;
• būvmateriālu kvalitātes kontrole, sertifikātu pieejamība tiem;
• veiktā darba kvalitātes kontrole un atbilstība normatīvajiem dokumentiem;
• uzraudzīt būvmateriālu uzglabāšanas noteikumu ievērošanu;
• kontrole pār projektā noteiktā darba apjoma ieviešanu;
• pārkāpumu identificēšana un novēršana;
• atsevišķu darba posmu pieņemšanas pie klienta īstenošanu ar atbilstošu dokumentu parakstīšanu;
• uzraudzīt atbilstību darba drošībai un aizsardzībai;
• izpilddokumentācijas kontrole.

Atbildīgie speciālisti klientam regulāri sniedz pārskatus par veiktajām pārbaudēm, lai attīstītājs reālajā laikā varētu uzraudzīt būvniecības gaitu un vajadzības gadījumā nekavējoties reaģētu.

Kāda ir kontroles procedūra?

Viena no galvenajām būvniecības kontroles iezīmēm ir solis pārbaude. Daži darbuzņēmēji var slēpt katra nākamā būvniecības posma patiesos rezultātus. Tā rezultātā nākotnē mums nāksies atgriezties un labot kļūdas, vai arī, ja tās netiks pamanītas laikā, tiek apšaubīta ēkas izturība.

Būvdarbu pārbaude ietver šādus soļus:

1. Dokumentu pārskatīšana. Šajā posmā tiek kontrolēta visu dokumentu piegāde klienta turpmākam darbam, ģeodēzijas ēkas parametri ir saskaņoti, pakete tiek saskaņota ar valsts institūcijām un projekts tiek apstiprināts. Tā arī pārbauda iespēju pārkāpt būvlaukuma robežas un darbu un materiālu saraksta pieejamību. Gadījumā, ja tiek atklāti trūkumi un neatbilstības, dokumentācija tiek nodota speciālistiem labošanai.
2. Aptaujas tīkla uztveršana. Speciālisti rūpīgi pārbauda koordinātu pārsūtīšanas precizitāti uz teritoriju, kurā ēka tiks uzcelta. Ja viss ir izdarīts pareizi un bez kļūdām, viņi izsniedz atbilstošo dokumentu.
3. Būvmateriālu kontrole. Eksperti novērtē, vai būvmateriāli atbilst spēkā esošajiem standartiem un vai ir pieejami visi nepieciešamie dokumenti šiem materiāliem. Ja nepieciešams, ir atļauti laboratorijas testi. Ja tiek konstatēts, ka kāds materiāls neatbilst prasībām, tas tiek aizstāts vai tiek veikts darbs, lai tā kvalitāti padarītu normatīvu. Ja neatbilstība nerada briesmas, materiālus var izmantot būvniecībā, taču tas ir jāsaskaņo ar klientu un valdības aģentūrām.
4. Darba kvalitātes kontrole. Visi darbi un to rezultāti tiek vērtēti atbilstoši tehniskajiem, projektēšanas un likumdošanas standartiem.Šajā posmā atbilstošais akts obligāti tiek noslēgts.
5. To darbu kontrole, kurus nevar pārbaudīt pēc nākamajiem darba posmiem.

Ideālā gadījumā regulatīvajai iestādei būtu jāuzrauga būvniecības gaita no projektēšanas posma līdz objekta nodošanai ekspluatācijā. Un sagatavošana būvniecībai, un erekcija pamats, un kastes izveidošana ar sekojošu darbu ar apšuvumu un komunikācijām, kā arī objekta galīgā pārbaude - tas viss ir vienlīdz svarīgi, ja mērķis ir visos aspektos uzbūvēt kvalitatīvu, uzticamu un pēc iespējas drošāku ēku.

Pārraudzības pārbaužu biežumu nosaka projekts un darba sarežģītības pakāpe. Pēc katras pārbaudes tiek sastādīti ziņošanas dokumenti, kas satur pārkāpumu aprakstu un izrakstus no normatīvajiem dokumentiem, kas norāda pārkāpumu faktu, apliecinošas fotogrāfijas, darba grafiki un finanšu aprēķinu tabulas. Ja būvniecības kontrole sāk darboties, kad daži darbi jau ir pabeigti, ieteicams veikt iepriekšēju ēkas apsekošanu.

Būvniecības kontrole ir ne tikai tehnoloģijas atbilstības pārbaude, bet arī klienta sirdsmiers, neparedzētu finanšu izdevumu novēršana. Ne visi klienti ir pārdomāti būvniecības tehnoloģijās. Būvuzņēmēji to zina, tāpēc negodīgi uzņēmumi un komandas bieži nepilda vairākus nosacījumus un noteikta laika darbus neveic. Līdz ar to termiņš, savlaicīga nodošana ekspluatācijā un daudzas citas problēmas. Šo iemeslu dēļ klienti pieaicina trešo personu neatkarīgus ekspertus veikt būvuzraudzību.